【トピックス】
例えば小規模な運送業者の宅配運転手は少なからず「外注扱い」となっている。問題は2023年10日1日から消費税「適格請求書」インボイス制が始まり、非適格な請求書では、役務外注費の支払側の運送業者が、その外注費について、消費税の税額控除が受けられない。つまり、その外注費は消費税が安くならないのです。
だから、その免税で仕事をしている宅配運転手も、消費税を申告する「課税事業者化」手続きしてくださいと、運送業者側（外注支払い側）は要求するのです。
一方、免税の宅配運転手側は、消費税申告の義務が発生し、消費税の納税も発生することになると、負担が一気に増えます。何とかなりませんか？
決策策として、
M 免税事業者に特化した税理士（税の赤ひげ君）が、㋐格安で消費税申告を請け負う、㋑消費税の節税対策を行ない、申告を請け負う前に、消費税額の目安を「試算」して依頼者に予めお知らせしてから受託する。こういう「事前の税額見込み通知」を前提として消費税申告の請け負いがよいと思います。2022年3月24日税理士堂上孝生どうがみたかお。
【トピックス】免税TOPICS: 免税事業者は, 課税事業者にならないと,
適格請求書が, 売上先に発行できないから, 社会から取引排除の対象になる。
だから弊社は免税業者（年商1千万円未満）に対して次の支援をします。
❶無料で適格事業者申請を代行します。
❷毎年必要な消費税申告の報酬を年9,800円（税別）で請負ます。
❸更に法人税申告6万円を年3.8万円（税別）に、個人事業申告4万円を1.8万円（税別）に値引きします！
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※お問い合わせや依頼申し込みは、このサイトの「お問い合わせ」メニューからお願いします
※報酬以外の依頼ルールは公開中の「契約ひな型」に拠ります。
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#消費税法に対応した法定規則は元帳帳簿へ4項目の記載と押印ありの領収書請求書等の5項目記載確認をして保存することです。
#消費税法に係る帳簿書類の記載漏れ保存漏れについては最大で仕入や経費それに購入固定資産等の10%が課税消費税額控除の対象になって既に申告時に控除され税金が安くなっていますが税務調査でそれが否認され当該10%相当額が追徴される羽目に陥ります。
法人税なら「そうに決まっている」推計課税で必ずしも領収書等は不要ですが、消費税法は帳簿書類の保存が決め手ですので要注意です。
#3万円未満の領収書の保存は消費税法で不要ですが法人税法では必要でコンビニや小売業者及び鉄道タクシー等及び飲食店等以外は領収書のあて先なしや白地それに品名としての品代記載は不可で追記は原則不可です。
＃個人クレカ決済の会社の課税消費税控除はで大きな問題ですが一つは決済カード会社承認控えは領収書になりませんし二つめとして領収書のあて先が個人ならその領収書はあて先が違うので会社の消費税額控除の適用はできないつまりその領収書の取引仕分については消費税控除が否認され税務調査でその分を国に返納することになります。
#個人クレカを会社決済に使う場合は納品書領収書等のあて先を会社に変更してもらうよう予めその販売店に指示する必要があります。さもないと、自分が損をする羽目に陥ります。
#経理の総勘定元帳の全ての経費科目勘定への法定４項目とはイ仕入先名ロ仕入日付ハ商品名ニ金額で原本保存が必須となり引用元参照のためホ摘要欄に仕入一覧帳簿が実務上必要です。
#更に元帳へは領収書整理一覧書類の引用元の記載も実務上は必要です。
#受取る領収書等の法定５項目はイ発行元ロ日付ハ商品名ニ金額ホ宛先名ですが元帳と照合可能なように見積書や納品書や請求書や領収書には課税消費税額控除額が否認される大口の追徴リスクがある。
消費税法の遵守不備は税務調査で予想外の追徴リスクがある
〇予想外の消費税追徴リスクとは何か？
それは、消費税法30条第7項「…帳簿及び請求書等を保存しない場合は、課税仕入税額については適用しない」として、消費税額の計算上で、適法な帳簿記載と適法な領収書保存がない仕入（モノや役務の購入）については、違法課税仕入消費税額控除の対象としない旨の規定によるリスクです。消費税の仕入控除できない金額が大きくなると「超危ないリスク」に成り上がります。 ご自身が行うべき「消費税の超重要な作業」をご案内します。
⑴ 元帳の摘要欄に「仕入簿」参照と追記すること
⑵ 新たに「仕入簿」の作成と保管（現場でないと、できない作業）
※
㋑仕入簿とは、
モノ・役務の購入記録としての領収書や請求書等のこと。
㋺日付順に整理簿のこと。
㋩元帳の勘定科目を追記（元帳・仕入簿の一覧照合のため）。
第１．消費税の納税額の仕組み
「売上金の消費税」から「仕入や経費の消費税」の差額を納める税金制度。
第２．お客様の義務
⑴ 帳簿（元帳及び仕入簿を指す）の記入と保存
① 帳簿（元帳の摘要欄）に、「仕入簿参照」と記入。
② 領収書や請求書は、「仕入簿」で、日付順にエクセル記録、原本保管。
③ 3万円未満（2万9999円以下）のものは「記載（項目は４⑵」だけでもOK
⑵ 領収書の整理保存（領収書整理簿及び一覧表）
※電子帳簿保存法対応は▶電子帳簿保存.tokyo/参照
領収書とは、法30条⑨「請求等」のことで、次の記載が有効要件。
①発行者名、②日付け、③品の内容、④金額（内税）、⑤宛先名（御社名）
第３． お客様の「大損リスク」
① 消費税額の申告書は申告システムで「ポンパッ！」です。
② しかし上記２⑴と⑵が無いと、消費税額控除ができない（大損します）。
第４．お願い事項
⑴ 記載と保管
消費税額が掛かっている仕入及び経費（課税仕入）について、
①帳簿（元帳と仕入簿）」の記載・保管と
②請求書等（領収書）の保管（第2⑵の⑤御社名有りに注意）
⑵ 法定事項「帳簿（元帳・仕入簿）への記入するは次の①～⑤
※面倒でも「消費税の強制記載」です（消費税法30条8項）。
なお「改ざん（追記・修正）」は原則不可（国税庁広報）。
※消費税の税務調査があるときに、不備が表面化し追徴になります。
➀（領収書の日付）取引（購入）日付
➁（販売者の氏名）取引先（購入先）の氏名、名称
➂（買ったモノ・役務の明細）取引（購入）内容
④（領収書の金額）取引（購入）の金額
➄（消費税額）（8%のもの、10％のもの別々に）
⑶ クレカ使用の場合
① 販売者から会社宛（事業者宛）の領収書をもらって下さい
② 個人クレカで会社の買い物（丼勘定）は特に混乱のもと。
従来の法人税・所得税調査では実態課税で余り問題になりません。
しかし、消費税法は「記載」証拠（原本保存）が法律で決められ必須。
個人クレカでモノを買うと、
㋑ クレカ利用承認はクレカ個人名義者宛てになる。
㋺ 買物をしたのは御社で、請求先名は「御社」（食違い注意）。
㋩ 必ず「領収書の宛先は、御社名」が正しい（特に注意）。
㋥ タクシー代を個人クレカで支払ったら、
必ず（a)「帳簿（元帳と仕入簿（領収書整理簿）」に
（b)「領収書宛先は「当社」と帳簿（元帳又は仕入簿）に明記。
注：領収書を発行するタクシー会社・小売業者・飲食店等は
多数の消費者を相手にするから、領収書宛先の記載は免除
なので「宛先名のないタクシー領収書」は御社方で追記が必要。
第５．法人税・所得税との違い
消費税だけ、領収書の保存と、帳簿（元帳・仕訳帳）記載と保存が
法定です（消費税法30条７項）
第６．お客様の課税「大リスク」
⑴ 課税仕入の事実を証する領収書や請求書が保存されていない場合、
課税仕入高と認められない＝消費税の納税額が増えるリスクが生じます。
参考：国税庁のホームページ
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shohi/6497.htm
⑵ 保存の７年で時効（領収書類の保存7年間）
消費税の免税事業者の方、簡易課税制度を選択されている方も同様。
第7 だから、お願い
２，３年向こうの「インボイス制度」導入を控え、御社だけではありません。
全ての消費税の課税がある会社が、実は、既に対象になっています。
大変な作業です！
大変だと思いますが、日々発生する領収書類の整理・保管は、
お客様も常に頭を抱える問題であると重々承知しております。
税務調査はめったにないですが、この際、本来払う必要のない税金を払う
リスクを回避するため、ぜひ経営意識の変革をお願いします。
・元帳（摘要欄）への「仕入簿参照」文言の記入と、
・領収書の保管（「仕入簿（日付順の領収書等の整理保管一覧帳簿）」）
の徹底にご協力賜りますようお願い申し上げます。不明な点は、
お気軽にお問い合わせください。以上、よろしくお願いいたします。
アアクス堂上税理士事務所／アアクスグループ株式会社
代表税理士堂上孝生（どうがみたかお）
税理士.top/
窓口案内は山本務/石井直樹
携帯080－3206ー0158（山本務）
報酬規程
・通販「確定申告」▶etax.tokyo/
・プレミアムサービス▶feees.tokyo/
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大家さんが大変困る居住家屋収入の節税封じ
2020税制改正速報の住宅用建物の消費税還付に要注意（税制概要は末尾第2に概説）
#住宅用建物での消費税還付は受けられなくなる
住宅用建物購入時には消費税還付が一切受けられない。
海外不動産による節税スキームは既に封じられ、
2020税法改正は消費税還付の封込め。
2020年改正では「大家さんの消費税還付そのものを認めない」となる。
そもそも大家さんが消費税還付を受けられない理由の1つは「家賃収入は非課税である」ため。
大家さんの家賃収入が非課税だから、
仕入の消費税計上はできず、消費税還付が受けられないという理屈です。
以前は全体の売上の中に占める課税売上の比率を高めれば、
購入時の消費税を差引くことができ（仕入税額控除）、
還付を受けることができた（金地金の売買戦略）。
しかし
仕入税額控除の禁止
改正では課税売上に関係なく「住宅用建物の購入の消費税」は消費税から差引けない（仕入税額控除の禁止）。
従って、
住宅用建物購入時には消費税還付が一切受けられない。
大家さんの改正「仕入税額控除が禁止」は、
最終消費者ではない大家さんの消費税負担と明記されている。
感想としては、消費税は最終消費者が税を負担する制度なのでとても
大変にいびつだが、法令に文句は愚の骨頂。
改正後でも還付ができるパターンとは？
今回の規制対象は、住宅用賃貸建物のみ。
元から課税売上だったテナントビル（店舗・事務所など）や太陽光発電設備を購入した場合の消費税還付は従来どおりです。
これらの購入時の支払消費税は全額仕入税額控除の対象です
ので「消費税還付スキーム」を使う必要はありません。
店舗併用住宅の建物も、店舗部分に係る消費税還付は可能。
改正でも「住宅貸付けに使用しない部分」は、引続き仕入税額控除の対象。
転用でどうか？
3年経過後の転用は「消費時返納」が生じるない。
テナントビルとして購入し消費税還付を受けた後に「住宅用の賃貸」に転用したらどうなるか？
課税用から非課税用に転用した場合の調整」規定が適用され、
当初課税用として消費税の還付を受けた場合に、
この固定資産の取得から3年以内に、非課税用（住宅用など）に転用した場合には、
還付を受けた消費税を税務署へ返納しなければならない制度です。
返納額は、
購入日から1年以内は全額、2年以内は3分の2、3年以内は3分の1。
その逆の場合はどうなる？
住宅用の賃貸として使用していたものをテナントに変更した場合、
「課税期間の初日以後3年以内に、
住宅貸付以外に使用又は譲渡した場合は、
仕入税額控除に加算して調整するとある。
3年以内に住宅貸付以外に使用した場合や建物を譲渡した場合は、
一定の還付が受けられる。
ただし、課税事業者であることが前提だが詳細条件もある。
建物の用途が明確に決まっていない場合はどうなるか？
住宅貸付けかの判定は、契約書に人の居住用使用が明記が前提です。
契約書に記載がなくても「建物の状況等から人の居住用使用が明らかな場合」は非課税とされる。
たとえばテナントビル名目の購入で消費税還付を受けたとしても、
実質的に住宅使用が判明した場合は、
消費税還付は取消される。
すでに還付を受けている場合の注意点は？
消費税還付がなくなるのは、
令和2年（2020年）10月1日以後に引渡しを受ける居住用賃貸建物で、
令和2年3月31日までの契約は、
引き渡しが令和2年10月1日以後になっても消費税還付が可能です。
既に還付を受けた大家さん、
又は3月31日までに消費税還付のために物件購入（契約）しようという大家さんの注意点は？
消費税還付には、
消費税の課税事業者（原則課税）が必要要件。
また課税事業者が1000万円以上の固定資産を購入した場合は、
購入後3年間は免税事業者化は禁止。
課税事業者3年縛りルール
つまり購入から3年間は課税事業者が強制される（課税事業者3年縛りルール）。
この3年間の注意点は次の3点です。
➀課税売上割合を大きく（50％以上）減少させない
➁他の物件を購入しない
➂物件を売却しない
➀は、
金の売買でも課税売上割合を維持すること。
物件購入した後の3年間通算で、課税売上の割合が大きく（50％以上）減少した場合は、
還付消費税の税務署への返納ルールがある。
金の売買自体を規制ではないので課税売上が足りない場合には、
引続き金の売買を利用できる。
ただ今後は
金の売買自体の非課税改正の可能性があり売買タイミが要注意。
➁は
消費税還付した法人が他の物件を購入すると、
家賃収入（非課税売上）が増えるため、
金の売買の必要性が増える。
追加での物件購入の場合には、
別法人での購入がお勧め。
➂は、
3年間は強制的に課税事業者となるため、
この間に物件を売却すると、
建物売却に係る消費税（建物の売買代金×10％）が納税となる。
土地売買は非課税でも建物売買は課税取引となり、
せっかく建物購入時の還付消費税が、
建物売却時にそのまま納税するハメになる。
3年経過後に免税事業者に戻り、
消費税の納税義務がなくなった時期での売却がお勧め。
課税事業者3年縛りルールは、
消費税還付スキームなしの消費税還付であっても適用される。
テナントビルや太陽光発電設備購入での消費税還付の場合も、
課税事業者化が必要。
課税事業者3年間内の所有物件売却も、
建物売却に係る消費税を納税がある。
免税事業者が、
消費税還付のため敢えて課税事業者選択をした場合、
余計な消費税を納付となる。
テナントビルや太陽光発電設備購入で消費税還付を受けた場合でも、
3年間内の所有物件売却は注意が必要。
おわりに
改正は「居住用賃貸建物の消費税還付の規制」のほかに、
海外不動産の節税スキームも規制されたので、
不動産投資に影響が大きい。
能書きとしては、
税務上のテクニックたる目先の節税より、
物件購入後の賃貸経営の推進で、
事業計画に基づくキャッシュフロー重視が重要です。
確定申告と対のサービスです
#消費税還付の2020年4月以降の法令変更で
設立第一期で不動産投資で多額の消費税還付が見込まれるとき
資本金１千万円以下なら
消費税課税事業者選択届の提出が必須なのは法令変更なし
だが簡易課税選択は出来ず原則課税となっているので要注意！
お断り
文中のスマレジは株式会社スマレジの登録商標で会計フリーはfreee株式会社の登録商標です。DOGAMIは経営コンサルタント税理士として単にお客様の利便性を考えてこれらの商品を推奨しているだけです。なお、補助金は中小企業庁のものでe-検索は「レジ 補助」で情報がでてきます。「スマレジ」も検索できます。
例えば小規模な運送業者の宅配運転手は少なからず「外注扱い」となっている。問題は2023年10日1日から消費税「適格請求書」インボイス制が始まり、非適格な請求書では、役務外注費の支払側の運送業者が、その外注費について、消費税の税額控除が受けられない。つまり、その外注費は消費税が安くならないのです。
だから、その免税で仕事をしている宅配運転手も、消費税を申告する「課税事業者化」手続きしてくださいと、運送業者側（外注支払い側）は要求するのです。
一方、免税の宅配運転手側は、消費税申告の義務が発生し、消費税の納税も発生することになると、負担が一気に増えます。何とかなりませんか？
決策策として、
M 免税事業者に特化した税理士（税の赤ひげ君）が、㋐格安で消費税申告を請け負う、㋑消費税の節税対策を行ない、申告を請け負う前に、消費税額の目安を「試算」して依頼者に予めお知らせしてから受託する。こういう「事前の税額見込み通知」を前提として消費税申告の請け負いがよいと思います。2022年3月24日税理士堂上孝生どうがみたかお。
【トピックス】免税TOPICS: 免税事業者は, 課税事業者にならないと,
適格請求書が, 売上先に発行できないから, 社会から取引排除の対象になる。
例えば、運送業者の配送運転手（外注扱い）、飲食店の配膳パート（外注扱い）の外注費は、年1千万円以下だから免税事業扱いで「非課税」になっている。
◆大ごとリスク
22年10月「免税締め出し」が始まると、御社（外注費の支払元事業主）は、免税事業者の「外注費」は税額控除できないことになる（大ごとである）。
対策として、外注扱いの配送運転手や、配膳パートの外注支給額について、御社が税額控除できるように、それらの外注者に「消費税課税事業化」の手続きをすることである。この規則は21年以前にも既に法制化（消費税法30条7号）されている。税務署から消費税調査を受ければ、どうなるか？
1） 22年9月以前の税務調査については、
外注者たちが個人事業（多くは雑所得として）の確定申告をしていれば、免税事業者でも、消費税額控除は認められる。
２）22年10月以降の税務調査になると、
外注者たちは免税事業者であるので、消費税課税事業者化の税務手続きをしていないと、御社（外注支払元）では外注費に係る消費税税額控除は受けられない（大ごとである）。
だから弊社は免税業者（年商1千万円未満）に対して次の支援をします。
❶無料で適格事業者申請を代行します。
❷毎年必要な消費税申告の報酬を年9,800円（税別）で請負ます。
❸更に法人税申告6万円を年3.8万円（税別）に、個人事業申告4万円を1.8万円（税別）に値引きします！
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※お問い合わせや依頼申し込みは、このサイトの「お問い合わせ」メニューからお願いします
※報酬以外の依頼ルールは公開中の「契約ひな型」に拠ります。
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#消費税法に対応した法定規則は元帳帳簿へ4項目の記載と押印ありの領収書請求書等の5項目記載確認をして保存することです。
#消費税法に係る帳簿書類の記載漏れ保存漏れについては最大で仕入や経費それに購入固定資産等の10%が課税消費税額控除の対象になって既に申告時に控除され税金が安くなっていますが税務調査でそれが否認され当該10%相当額が追徴される羽目に陥ります。
法人税なら「そうに決まっている」推計課税で必ずしも領収書等は不要ですが、消費税法は帳簿書類の保存が決め手ですので要注意です。
#3万円未満の領収書の保存は消費税法で不要ですが法人税法では必要でコンビニや小売業者及び鉄道タクシー等及び飲食店等以外は領収書のあて先なしや白地それに品名としての品代記載は不可で追記は原則不可です。
＃個人クレカ決済の会社の課税消費税控除はで大きな問題ですが一つは決済カード会社承認控えは領収書になりませんし二つめとして領収書のあて先が個人ならその領収書はあて先が違うので会社の消費税額控除の適用はできないつまりその領収書の取引仕分については消費税控除が否認され税務調査でその分を国に返納することになります。
#個人クレカを会社決済に使う場合は納品書領収書等のあて先を会社に変更してもらうよう予めその販売店に指示する必要があります。さもないと、自分が損をする羽目に陥ります。
#経理の総勘定元帳の全ての経費科目勘定への法定４項目とはイ仕入先名ロ仕入日付ハ商品名ニ金額で原本保存が必須となり引用元参照のためホ摘要欄に仕入一覧帳簿が実務上必要です。
#更に元帳へは領収書整理一覧書類の引用元の記載も実務上は必要です。
#受取る領収書等の法定５項目はイ発行元ロ日付ハ商品名ニ金額ホ宛先名ですが元帳と照合可能なように見積書や納品書や請求書や領収書には課税消費税額控除額が否認される大口の追徴リスクがある。
消費税法の遵守不備は税務調査で予想外の追徴リスクがある
〇予想外の消費税追徴リスクとは何か？
それは、消費税法30条第7項「…帳簿及び請求書等を保存しない場合は、課税仕入税額については適用しない」として、消費税額の計算上で、適法な帳簿記載と適法な領収書保存がない仕入（モノや役務の購入）については、違法課税仕入消費税額控除の対象としない旨の規定によるリスクです。消費税の仕入控除できない金額が大きくなると「超危ないリスク」に成り上がります。 ご自身が行うべき「消費税の超重要な作業」をご案内します。
⑴ 元帳の摘要欄に「仕入簿」参照と追記すること
⑵ 新たに「仕入簿」の作成と保管（現場でないと、できない作業）
※
㋑仕入簿とは、
モノ・役務の購入記録としての領収書や請求書等のこと。
㋺日付順に整理簿のこと。
㋩元帳の勘定科目を追記（元帳・仕入簿の一覧照合のため）。
第１．消費税の納税額の仕組み
「売上金の消費税」から「仕入や経費の消費税」の差額を納める税金制度。
第２．お客様の義務
⑴ 帳簿（元帳及び仕入簿を指す）の記入と保存
① 帳簿（元帳の摘要欄）に、「仕入簿参照」と記入。
② 領収書や請求書は、「仕入簿」で、日付順にエクセル記録、原本保管。
③ 3万円未満（2万9999円以下）のものは「記載（項目は４⑵」だけでもOK
⑵ 領収書の整理保存（領収書整理簿及び一覧表）
※電子帳簿保存法対応は▶電子帳簿保存.tokyo/参照
領収書とは、法30条⑨「請求等」のことで、次の記載が有効要件。
①発行者名、②日付け、③品の内容、④金額（内税）、⑤宛先名（御社名）
第３． お客様の「大損リスク」
① 消費税額の申告書は申告システムで「ポンパッ！」です。
② しかし上記２⑴と⑵が無いと、消費税額控除ができない（大損します）。
第４．お願い事項
⑴ 記載と保管
消費税額が掛かっている仕入及び経費（課税仕入）について、
①帳簿（元帳と仕入簿）」の記載・保管と
②請求書等（領収書）の保管（第2⑵の⑤御社名有りに注意）
⑵ 法定事項「帳簿（元帳・仕入簿）への記入するは次の①～⑤
※面倒でも「消費税の強制記載」です（消費税法30条8項）。
なお「改ざん（追記・修正）」は原則不可（国税庁広報）。
※消費税の税務調査があるときに、不備が表面化し追徴になります。
➀（領収書の日付）取引（購入）日付
➁（販売者の氏名）取引先（購入先）の氏名、名称
➂（買ったモノ・役務の明細）取引（購入）内容
④（領収書の金額）取引（購入）の金額
➄（消費税額）（8%のもの、10％のもの別々に）
⑶ クレカ使用の場合
① 販売者から会社宛（事業者宛）の領収書をもらって下さい
② 個人クレカで会社の買い物（丼勘定）は特に混乱のもと。
従来の法人税・所得税調査では実態課税で余り問題になりません。
しかし、消費税法は「記載」証拠（原本保存）が法律で決められ必須。
個人クレカでモノを買うと、
㋑ クレカ利用承認はクレカ個人名義者宛てになる。
㋺ 買物をしたのは御社で、請求先名は「御社」（食違い注意）。
㋩ 必ず「領収書の宛先は、御社名」が正しい（特に注意）。
㋥ タクシー代を個人クレカで支払ったら、
必ず（a)「帳簿（元帳と仕入簿（領収書整理簿）」に
（b)「領収書宛先は「当社」と帳簿（元帳又は仕入簿）に明記。
注：領収書を発行するタクシー会社・小売業者・飲食店等は
多数の消費者を相手にするから、領収書宛先の記載は免除
なので「宛先名のないタクシー領収書」は御社方で追記が必要。
第５．法人税・所得税との違い
消費税だけ、領収書の保存と、帳簿（元帳・仕訳帳）記載と保存が
法定です（消費税法30条７項）
第６．お客様の課税「大リスク」
⑴ 課税仕入の事実を証する領収書や請求書が保存されていない場合、
課税仕入高と認められない＝消費税の納税額が増えるリスクが生じます。
参考：国税庁のホームページ
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shohi/6497.htm
⑵ 保存の７年で時効（領収書類の保存7年間）
消費税の免税事業者の方、簡易課税制度を選択されている方も同様。
第7 だから、お願い
２，３年向こうの「インボイス制度」導入を控え、御社だけではありません。
全ての消費税の課税がある会社が、実は、既に対象になっています。
大変な作業です！
大変だと思いますが、日々発生する領収書類の整理・保管は、
お客様も常に頭を抱える問題であると重々承知しております。
税務調査はめったにないですが、この際、本来払う必要のない税金を払う
リスクを回避するため、ぜひ経営意識の変革をお願いします。
・元帳（摘要欄）への「仕入簿参照」文言の記入と、
・領収書の保管（「仕入簿（日付順の領収書等の整理保管一覧帳簿）」）
の徹底にご協力賜りますようお願い申し上げます。不明な点は、
お気軽にお問い合わせください。以上、よろしくお願いいたします。
アアクス堂上税理士事務所／アアクスグループ株式会社
代表税理士堂上孝生（どうがみたかお）
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携帯080－3206ー0158（山本務）
報酬規程
・通販「確定申告」▶etax.tokyo/
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大家さんが大変困る居住家屋収入の節税封じ
2020税制改正速報の住宅用建物の消費税還付に要注意（税制概要は末尾第2に概説）
#住宅用建物での消費税還付は受けられなくなる
住宅用建物購入時には消費税還付が一切受けられない。
海外不動産による節税スキームは既に封じられ、
2020税法改正は消費税還付の封込め。
2020年改正では「大家さんの消費税還付そのものを認めない」となる。
そもそも大家さんが消費税還付を受けられない理由の1つは「家賃収入は非課税である」ため。
大家さんの家賃収入が非課税だから、
仕入の消費税計上はできず、消費税還付が受けられないという理屈です。
以前は全体の売上の中に占める課税売上の比率を高めれば、
購入時の消費税を差引くことができ（仕入税額控除）、
還付を受けることができた（金地金の売買戦略）。
しかし
仕入税額控除の禁止
改正では課税売上に関係なく「住宅用建物の購入の消費税」は消費税から差引けない（仕入税額控除の禁止）。
従って、
住宅用建物購入時には消費税還付が一切受けられない。
大家さんの改正「仕入税額控除が禁止」は、
最終消費者ではない大家さんの消費税負担と明記されている。
感想としては、消費税は最終消費者が税を負担する制度なのでとても
大変にいびつだが、法令に文句は愚の骨頂。
改正後でも還付ができるパターンとは？
今回の規制対象は、住宅用賃貸建物のみ。
元から課税売上だったテナントビル（店舗・事務所など）や太陽光発電設備を購入した場合の消費税還付は従来どおりです。
これらの購入時の支払消費税は全額仕入税額控除の対象です
ので「消費税還付スキーム」を使う必要はありません。
店舗併用住宅の建物も、店舗部分に係る消費税還付は可能。
改正でも「住宅貸付けに使用しない部分」は、引続き仕入税額控除の対象。
転用でどうか？
3年経過後の転用は「消費時返納」が生じるない。
テナントビルとして購入し消費税還付を受けた後に「住宅用の賃貸」に転用したらどうなるか？
課税用から非課税用に転用した場合の調整」規定が適用され、
当初課税用として消費税の還付を受けた場合に、
この固定資産の取得から3年以内に、非課税用（住宅用など）に転用した場合には、
還付を受けた消費税を税務署へ返納しなければならない制度です。
返納額は、
購入日から1年以内は全額、2年以内は3分の2、3年以内は3分の1。
その逆の場合はどうなる？
住宅用の賃貸として使用していたものをテナントに変更した場合、
「課税期間の初日以後3年以内に、
住宅貸付以外に使用又は譲渡した場合は、
仕入税額控除に加算して調整するとある。
3年以内に住宅貸付以外に使用した場合や建物を譲渡した場合は、
一定の還付が受けられる。
ただし、課税事業者であることが前提だが詳細条件もある。
建物の用途が明確に決まっていない場合はどうなるか？
住宅貸付けかの判定は、契約書に人の居住用使用が明記が前提です。
契約書に記載がなくても「建物の状況等から人の居住用使用が明らかな場合」は非課税とされる。
たとえばテナントビル名目の購入で消費税還付を受けたとしても、
実質的に住宅使用が判明した場合は、
消費税還付は取消される。
すでに還付を受けている場合の注意点は？
消費税還付がなくなるのは、
令和2年（2020年）10月1日以後に引渡しを受ける居住用賃貸建物で、
令和2年3月31日までの契約は、
引き渡しが令和2年10月1日以後になっても消費税還付が可能です。
既に還付を受けた大家さん、
又は3月31日までに消費税還付のために物件購入（契約）しようという大家さんの注意点は？
消費税還付には、
消費税の課税事業者（原則課税）が必要要件。
また課税事業者が1000万円以上の固定資産を購入した場合は、
購入後3年間は免税事業者化は禁止。
課税事業者3年縛りルール
つまり購入から3年間は課税事業者が強制される（課税事業者3年縛りルール）。
この3年間の注意点は次の3点です。
➀課税売上割合を大きく（50％以上）減少させない
➁他の物件を購入しない
➂物件を売却しない
➀は、
金の売買でも課税売上割合を維持すること。
物件購入した後の3年間通算で、課税売上の割合が大きく（50％以上）減少した場合は、
還付消費税の税務署への返納ルールがある。
金の売買自体を規制ではないので課税売上が足りない場合には、
引続き金の売買を利用できる。
ただ今後は
金の売買自体の非課税改正の可能性があり売買タイミが要注意。
➁は
消費税還付した法人が他の物件を購入すると、
家賃収入（非課税売上）が増えるため、
金の売買の必要性が増える。
追加での物件購入の場合には、
別法人での購入がお勧め。
➂は、
3年間は強制的に課税事業者となるため、
この間に物件を売却すると、
建物売却に係る消費税（建物の売買代金×10％）が納税となる。
土地売買は非課税でも建物売買は課税取引となり、
せっかく建物購入時の還付消費税が、
建物売却時にそのまま納税するハメになる。
3年経過後に免税事業者に戻り、
消費税の納税義務がなくなった時期での売却がお勧め。
課税事業者3年縛りルールは、
消費税還付スキームなしの消費税還付であっても適用される。
テナントビルや太陽光発電設備購入での消費税還付の場合も、
課税事業者化が必要。
課税事業者3年間内の所有物件売却も、
建物売却に係る消費税を納税がある。
免税事業者が、
消費税還付のため敢えて課税事業者選択をした場合、
余計な消費税を納付となる。
テナントビルや太陽光発電設備購入で消費税還付を受けた場合でも、
3年間内の所有物件売却は注意が必要。
おわりに
改正は「居住用賃貸建物の消費税還付の規制」のほかに、
海外不動産の節税スキームも規制されたので、
不動産投資に影響が大きい。
能書きとしては、
税務上のテクニックたる目先の節税より、
物件購入後の賃貸経営の推進で、
事業計画に基づくキャッシュフロー重視が重要です。
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#消費税還付の2020年4月以降の法令変更で
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だが簡易課税選択は出来ず原則課税となっているので要注意！
本題に戻って…,
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1.事業者
⑴ 個人事業者（非居住者を含む）
⑵ 法人（外国法人を含む）
⑶ 人格のない社団又は財団
⑷ 国・地方公共団体
2.納税義務書
⑴ 売上等
➀ 売上（資産の譲渡）
➁ 資産の貸付
➂ 役務の提供
⑵ 仕入
※国内における特定仕入（法⑵➀八の㊁、４➀）
3．制度
#消費税の制度として基準期間の課税売上が税抜きで1000万円超となった事業者は消費税課税事業者届出書を速やかに所轄税務署長に届け出なければならない。
※ 基準期間が1000万円超ならば、判定課税期間の売上が1000万円以下でも消費税課税する。
⑴基準期間
消費税の基準期間とは個人事業ではその年の前々年で法人ではその事業年度の前々事業年度を指す。
※その事業年度開始の日の2年前の日の前日とは例えば平成31年10月1日（事業年度開始の日）ならば、平成29年10月1日を指し「同日以後1年を経過する日」とは平成30年9月30日を指す。
⑵課税売上
課税売上に含まれるもの（時価で評価する）
➀ 国内での商品（課税資産）の譲渡対価の時価
➁ 個人事業者の「自家消費」の時価
➂ 法人が役員に贈与した商品（資産）の時価
➃ 課税売上の対価（売値）
➄ 非居住者への輸出物品の対価（時価）
⑥ その他指定のもの
➁
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